Herdei um imóvel com contrato de gaveta: e agora? Entenda como funciona a sucessão de bens não registrados.
- Marcelo Fernandes
- 25 de ago.
- 4 min de leitura
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Imagine a seguinte situação: após o falecimento de um familiar, descobre-se que ele havia comprado um imóvel há anos, mas esse bem nunca foi formalizado em cartório. O único documento existente é um contrato de gaveta, ou seja, um acordo particular entre comprador e vendedor, sem registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Esse tipo de contrato, ainda muito comum no Brasil, especialmente em negociações informais ou quando há dificuldades financeiras para arcar com os custos de escritura e registro, levanta uma série de dúvidas: Esse bem entra no inventário? Quem tem direito a ele? É possível regularizá-lo depois da morte do comprador?
Neste artigo, vamos esclarecer como funciona a sucessão de bens adquiridos por contrato de gaveta, quais são os riscos envolvidos e como buscar a regularização. Tudo isso com uma linguagem acessível, exemplos práticos e orientação jurídica.
1. O que é contrato de gaveta e por que ele ainda é utilizado?
O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda de imóvel, feito entre as partes, mas sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ele tem validade entre as partes que o assinaram, mas não confere a propriedade formal do imóvel.
Exemplo prático: Tício comprou uma casa em 2005 de um conhecido e fez um contrato particular. Ele pagou o imóvel integralmente, mudou-se, reformou o imóvel e viveu ali por mais de 15 anos. Porém, nunca registrou a compra no cartório, ou seja, o imóvel continua em nome do antigo proprietário.
Esse tipo de contrato, apesar de ser uma prática comum, não transfere a propriedade oficialmente. Isso significa que, para terceiros e para o sistema registral, o imóvel ainda pertence ao antigo dono.
2. O imóvel com contrato de gaveta entra no inventário?
Sim, o imóvel adquirido por contrato de gaveta pode ser incluído no inventário, mas com algumas observações importantes.
Ainda que não esteja registrado, o contrato de gaveta pode ser considerado prova de posse e aquisição do bem, desde que haja indícios de que o falecido efetivamente exerceu a posse mansa e pacífica sobre o imóvel (como moradia, contas em seu nome, reformas etc.).
Exemplo prático: Após o falecimento de Mévio, seus filhos encontram o contrato de gaveta e comprovantes de pagamento de IPTU e contas de luz em seu nome. Com esses documentos, é possível incluir o imóvel no inventário, mesmo sem o registro formal.
No entanto, essa inclusão dependerá de análise do juiz (no caso de inventário judicial) ou da concordância dos herdeiros (no caso de inventário extrajudicial).
3. Quais os riscos de herdar um imóvel não registrado?
Alguns dos principais riscos são:
Dificuldade para vender o imóvel futuramente, já que o nome do falecido nunca constou no registro oficial;
Possíveis disputas com terceiros, inclusive com o antigo proprietário, se ele ainda estiver vivo;
Problemas com financiamento, regularização ou uso como garantia;
Maior burocracia e custos para legalizar o imóvel após o falecimento.
Por isso, é essencial buscar orientação jurídica especializada para avaliar a documentação disponível e a viabilidade de regularização.
4. É possível regularizar o imóvel após a morte do comprador?
Sim, é possível. A regularização dependerá do caso concreto e dos seguintes fatores:
a) Se o vendedor ainda estiver vivo e disposto a colaborar: Neste caso, os herdeiros podem negociar a assinatura da escritura definitiva em nome do espólio (conjunto de bens do falecido) e, posteriormente, realizar o registro em nome dos herdeiros.
b) Se o vendedor já faleceu: Será necessário buscar os herdeiros do vendedor** para firmar a escritura ou propor uma ação judicial de usucapião ou adjudicação compulsória, dependendo do caso.
5. O que é adjudicação compulsória e quando ela é cabível?
A adjudicação compulsória é uma ação judicial que visa forçar o registro do imóvel no nome do comprador quando ele já cumpriu sua parte do contrato (pagamento), mas o vendedor não formalizou a escritura.
Ela pode ser ajuizada pelos herdeiros do comprador, com base no contrato de gaveta e demais provas da aquisição.
É uma alternativa viável quando não há litígio sobre a compra, apenas omissão ou impossibilidade de registro pelo vendedor ou seus herdeiros.
6. Usucapião como caminho para regularização.
Outra possibilidade é a usucapião, desde que os requisitos legais estejam presentes: posse contínua, pacífica, com ânimo de dono e sem oposição, por um determinado tempo (hipóteses dos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil).
Em muitos casos, essa é a única via possível, especialmente quando não se encontra mais o vendedor ou seus herdeiros.
Exemplo prático: Se os filhos de João não conseguem localizar os antigos proprietários e João morou no imóvel por mais de 15 anos, pagando impostos e mantendo o bem, é possível ingressar com ação de usucapião para transferir o imóvel oficialmente aos herdeiros.
7. Importância do advogado na sucessão de bens não regularizados
Casos envolvendo contrato de gaveta exigem análise técnica minuciosa, além de cautela jurídica e documental. A atuação de um advogado é essencial para:
Avaliar a viabilidade da inclusão do bem no inventário;
Conduzir negociações com terceiros ou antigos proprietários;
Propor ações de adjudicação compulsória ou usucapião;
Evitar litígios entre herdeiros e riscos futuros.
Além disso, o profissional pode ajudar a planejar estratégias de regularização patrimonial mesmo em vida, prevenindo problemas na futura partilha de bens.
Conclusão: regularize enquanto é tempo
A existência de imóveis adquiridos por contrato de gaveta é uma realidade em muitas famílias brasileiras. No entanto, essa informalidade pode se tornar um grande problema no momento da sucessão. Se você herdou um imóvel nessa situação, ou se tem bens ainda não regularizados, busque orientação jurídica o quanto antes. Quanto mais tempo passa, maiores podem ser os obstáculos.
Em nosso escritório, atuamos com responsabilidade, sensibilidade e técnica para ajudar famílias a superar os desafios da sucessão, garantindo a segurança patrimonial e emocional dos herdeiros.
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