O que acontece se eu desistir do lote ou do imóvel na planta? Vou perder tudo? Caso de distrato imobiliário
- George Fernando Lopes Vieira
- 9 de set.
- 4 min de leitura
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Comprar um lote, terreno ou imóvel na planta é o sonho de muitas famílias, mas nem sempre o negócio segue como planejado. Dificuldades financeiras, mudanças de planos ou até mesmo atrasos na obra podem levar o comprador a desistir do contrato.
Mas surge a dúvida: o que acontece com o dinheiro já pago? A construtora pode ficar com tudo? Existe limite para a multa do distrato?
A boa notícia é que a lei protege o consumidor contra práticas abusivas. Neste artigo, você vai entender:
O que é o distrato imobiliário e quando ele pode ser feito;
Se o comprador tem direito de desistir da compra a qualquer tempo;
Quanto pode ser retido pela construtora de acordo com a lei e a jurisprudência;
Quando é possível recuperar até 90% do valor pago (ou até 100% em caso de atraso na obra);
O que fazer se a empresa disser que você não terá direito a nada;
Quais documentos guardar e como agir para não sair prejudicado.
Com essas informações, você poderá tomar decisões mais seguras e não abrir mão dos seus direitos.
1 - O que é o distrato imobiliário?
O distrato imobiliário é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel feita diretamente entre comprador e incorporadora, construtora, loteadora ou imobiliária.
Ele pode acontecer:
Por iniciativa do comprador → quando o consumidor não consegue mais pagar ou simplesmente não deseja continuar no negócio.
Por falha da construtora → como nos casos de atraso na entrega do imóvel por mais de 180 dias.
2 - Tenho direito de desistir da compra?
Sim. O consumidor pode desistir da compra a qualquer tempo. E, segundo a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018):
Sem patrimônio de afetação: a construtora pode reter até 25% do valor pago.
Com patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50% do valor pago.
👉 Importante: o percentual não é sobre o valor total do contrato, mas sobre o que já foi efetivamente pago.
📌 A jurisprudência do STJ ainda reforça que a retenção deve ficar entre 10% e 25%, exceto em casos de patrimônio de afetação.
3 - Quando posso recuperar até 90% do valor pago?
Na prática, os tribunais têm entendido que o comprador pode reaver entre 70% e 90% do que pagou, a depender da situação:
Se o distrato for por vontade do comprador → devolução de até 90% do valor pago, corrigido.
Se houver atraso superior a 180 dias na entrega da obra → devolução integral (100%), com atualização monetária e, em alguns casos, indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.
4 - E quando a construtora diz que não vai devolver nada?
Infelizmente, muitos empreendimentos tentam impor cláusulas contratuais abusivas, afirmando que, em caso de desistência, o comprador perde tudo o que já pagou. Essa prática é ilegal.
O Código de Defesa do Consumidor (art. 51, IV) considera nula qualquer cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou que lhe retire direitos básicos.
O próprio STJ já decidiu diversas vezes que a incorporadora não pode reter a totalidade dos valores pagos pelo comprador.
📌 Em outras palavras: nenhuma construtora pode ficar com 100% do que você pagou. Se isso acontecer, você tem direito de recorrer à Justiça e reaver a maior parte do seu investimento.
5 - Perguntas comuns sobre distrato imobiliário
1. Preciso continuar pagando as parcelas enquanto aguardo o distrato?
Não. É possível solicitar a suspensão das parcelas após a formalização do pedido de distrato.
2. A entrada também é devolvida?
Sim. O valor pago a título de entrada faz parte do montante a ser restituído, respeitados os limites de retenção previstos em lei.
3. A construtora pode devolver em várias parcelas?
A lei prevê que a devolução seja feita em até 12 meses após o distrato. Porém, muitos juízes determinam o pagamento em parcela única, para evitar prejuízo ao consumidor.
6 - Como agir para não sair prejudicado
Leia seu contrato → verifique a cláusula de rescisão.
Formalize o pedido de distrato por escrito, com protocolo.
Guarde toda a documentação (contrato, comprovantes de pagamento, e-mails, mensagens).
Negocie diretamente com a incorporadora.
Se a empresa negar qualquer devolução ou insistir em cláusulas abusivas, procure um advogado especializado em direito imobiliário.
Conclusão
O consumidor não é obrigado a aceitar cláusulas que determinem a perda total do valor pago. Essa prática é abusiva e ilegal.
A lei e a jurisprudência protegem o comprador contra esse tipo de abuso, garantindo a restituição de até 90% do valor pago — e até 100% nos casos de atraso na entrega do imóvel.
Por isso, não aceite pressão ou ameaças da incorporadora. Busque seus direitos e, se necessário, apoio jurídico especializado.
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